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七种情况下不用2/3业主同意可启用房屋维修资金

发布时间:2019-12-12 09:20编辑:家居装修浏览(196)

    小区专项维修资金什么情况下可以启用?业主共有的经营收益该如何支配管理?今年1月出台的《湖南省物业服务收费管理办法》规定,物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,需物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

    《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法》经沈阳市法制办审查批准后,已向社会公布实施。居民遇到七种紧急情况,可由物业管理单位提出申请,经相关单位到现场认定后,可直接启用房屋维修资金,不再需要超2/3业主同意。

    住宅专项维修资金有个形象的比喻,叫“房屋的养老金”。一般在业主办理房屋权属登记前,一次性缴存财政专户,由房管部门按幢核算、按户建账,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后,因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。

    材料价格审减了10万元左右,“检查井升降”工程量虚高审减了4万元……奥深天健园小区熊阿姨和小区里许多业主一样,已经对审减维修资金的事如数家珍了。据成都装修网了解到,去年,该小区用维修资金对小区道路、大门、围墙进行了维修后,按要求由第三方审价机构对维修工程竣工结算进行了审价。施工单位报送的工程费用为513072.00元,最终审定金额却只有301162.00元,一次审价帮业主节约维修资金21万多。

    小区专项维修资金什么情况下可以启用?业主共有的经营收益该如何支配管理?据长沙装修网了解,4月21日,省政府法制办发出公告,就《湖南省物业管理条例》(下称“草案送审稿”)公开征求意见。此前,省政府法制办已发出公告将就草案送审稿进行听证。这一轮的公开征求意见,势必将为听证带来“预热”的效果。就草案送审稿中的一些热点问题,长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯进行解读。

    电梯故障危及人身安全的:由市质量技术监督局组织相关机构认定;

    申请动用维修资金很难?

    为了让维修资金使用更加安全、规范,从2014年起成都市全面在维修资金使用过程中引入了免费第三方审价机制。这一机制运行2年来效果怎样?成都装修网业内人士日前从成都市维修资金管理办公室获悉,截止2015年底,全市已有1035个项目接受了维修资金第三方审价,挤掉“水份”2771.8万元,审减率达到10.28%。

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    楼体外墙面空鼓、开裂的:由市、区住宅小区管理办公室认定;

    案例1:雨篷和排污管维修费,要业主现金分摊

    挤掉了41.30%的水份

    部分经营收益“补贴”物业费

    监控设施出现功能障碍的:由市、区住宅小区管理办公室认定;

    今年雨季来临时,市区东平某小区1号大门的雨篷出现了渗漏,小区物业管理处决定进行维修,同时一并维修的还有小区主排污管道。

    小区维修资金使用更高效

    草案送审稿规定,业主大会成立前,物业服务企业应当将经营收益单独列账,百分之八十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费和管理开支。业主大会成立后,经营收益属于业主公共收益,主要用于补充专项维修资金、补贴物业服务费、列支业主委员会工作经费和业主委员会委员工作津贴以及管理开支等,具体比例由业主大会决定;没有决定的,百分之八十纳入专项维修资金。

    消防设施出现功能障碍的:由市公安机关消防机构认定;

    7月23日,物业管理处在小区一楼电梯入口处张贴了两张A4纸:一张是《通知》,上面写道:由于1号大门雨篷、公寓主排污管道是本公寓的公共设施,拆除更换1号大门雨篷费用为6000元,维修公寓主排污管道费用为2190元。根据《物业管理合同》第四条规定“有偿服务合理收费”的原则,由本公寓业主 平均分摊费用14.8元,请您们及时交纳此项费用。另一张纸上则是两笔费用所开发票的复印件。

    近日业内人士跟随“奥深天健园”小区的业主熊阿姨来到了这个位于成华区建设路北三段256、261号的小区。据熊阿姨介绍,她所居住的这个小区建成于于2003年。12年了,小区道路、大门、围墙都需要进行维修了,但是保修期又满了,所以必须动用维修资金。2015年3月,维修工程竣工后,由于预算金额超过5万元,所以,按要求由第三方审价机构对维修工程竣工结算进行了审价。“那时候,一些邻居还说我们工程做完了,干嘛还要审价,不是瞎耽误功夫吗?”熊阿姨回忆起当时的情形,禁不住笑了。可是不审不知道,一审吓一跳。施工单位报送的工程费用为513072.00元,但是最终审定金额却只有301162.00元,审减率达到了41.30%。

    业主已经缴纳了物业费,但在公共收益中又有“补贴物业服务费和管理开支”的安排。为何需要“二次补贴”?

    屋面、外墙面严重渗漏的:由市、区住宅小区管理办公室和业主委员会共同认定;

    “之前没说过要分摊这笔钱,等到交钱就贴出发票,说要分摊了。”业主彭小姐认为,业主之前已交过维修资金,物管处这样做不合理。对此,小区物管处工作人员解释,前几年小区动用过维修资金维修了电梯,程序走下来实属不易:一是小区业主大多搬走,租户较多,要征得三分之二业主的同意,难;二是从房管部门申请维修基金走程序很慢,往往要接近一年。“这里有五六百户业主,维修的钱也不多,大家分摊后不过十几块钱,都方便。”物管处收费人员说。

    据成都装修网了解,此次对于“奥深天健园”小区维修资金的审价,严格以《中华人民共和国清单计价规范》、“四川省清单计价定额”及相关配套文件等为依据,以市场询价结果、物管公司提交的相关资料等作佐证,该工程报价中仅“10cm厚沥青混凝土”这一项,送审的石油沥青、碎石、石屑和中砂等材料单价大大高于施工当期的材料信息价格,这一个项目就审减了10万元左右。而“检查井升降”这个项目,也由于检查井升降实际高度远低于送审高度,存在工程量虚高问题,这个项目也审减了4万元左右。

    “通常,业主在购买房屋时就会约定物业管理费的缴纳标准,但真正开始缴费往往是一两年后的事了,要考虑通货膨胀的因素。同时,这期间人力、物力成本也会上涨。另一方面,物业费的测算标准是达到一定入住率,比如达到90%的入住率,才能维持成本,事实上,小区不可能一下子就达到这个标准。这也造成了收费率不齐。”刘裕纯说。

    住宅区内的排水管线损坏,造成污水外溢的:由市、区住宅小区管理办公室和业主委员会共同认定;

    “小区电梯广告位的收入去哪里了?为什么不用那些钱抵扣?”一业主在业主QQ群里质疑。他认为,这两个项目的维修可以申请动用维修资金,或者使用公共部分收益来填补,但物业公司却要业主现金分摊。如果每次都嫌麻烦要这样分摊,那买房时缴纳维修资金有何意义?

    审价单位如何开展审价?怎样挤掉资金“水份”?成都装修网了解到,审价机构除了审核预、决算外,还需赴申请使用维修资金的项目现场,参与维修工程验收。奥深天健园小区所在的成华区房管局相关负责人告诉业内人士:“我们也随审价机构深入现场监督过几次实地收方。为了使收方记录能准确的反应工程实际发生情况,审价机构充分征询社区居委会、小区业委会、业主代表、物管公司等的意见,对收方结果进行佐证。

    为什么不能对物业费采取浮动机制呢?长沙装修网了解到,今年1月出台的《湖南省物业服务收费管理办法》规定,物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,需物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。“在这个过程中,物业公司还是要继续服务、运营,所以最好的办法就是采取这个。”刘裕纯说。

    供水、供电、供气设施设备(依法应由相关单位负责维修的部位除外)损坏,影响居民用水、用电、用气的:由所在区的供水、供电、供气单位和业主委员会共同认定。

    案例2:瓷砖脱落两年未补,说是申请维修资金太难

    提升维修资金使用信任度

    引入“异议表决”提高维修资金使用效率

    沈阳晚报、沈阳网记者 唐心萌

    无独有偶,与其相邻的另一小区业主秦女士反映:他们小区A、B两座大门进门后的大堂墙壁瓷砖掉落,两年了还没有维修。每次去问物业管理处怎么还不修,回答都是已向房管部门申请维修资金。“就这样拖了一两年。”秦女士说,不少业主很气愤,一是影响美观,二是存在安全隐患,有些业主甚至为此拒交管理费。

    第三方专业机构免费审价

    专项维修资金的管理和使用一直是各方“吐槽”的焦点。业主抱怨小区东西坏了修得慢,物业则表示实在是因为启动维修资金效率太低。

    对此,该小区物管公司工作人员解释称:申请维修资金走程序太难了。

    “目前全国都面临着维修资金‘使用难’。其实‘难’就难在不少业主由于对维修资金使用心存疑虑,因此遇到涉及维修资金的意见征集就采取了‘不参与、不信任’的态度。再加上维修资金使用涉及工程造价咨询、监理、施工、审计、审价等各个专业领域,而这正是业主们的‘短板’。自己没法把关,请专业的审价机构帮助自己,又将增加相关费用。业主权衡之下,有的就干脆不愿使用维修资金了。所以使用难度就进一步增大了。”一位业内专家告诉业内人士。

    草案送审稿规定,常规、可预见的小额维修,可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排专项维修资金的使用。数额较大且非紧急的维修项目,应当采取业主大会一次投票表决一个维修项目的方式决定专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况,需要立即维修的,可以由业主委员会安排先维修,事后报告业主大会和向全体业主公示。

    管理部门咋回应?

    2014年3月,针对这一现实情况,成都市通过对相关机构的资质审核和考察,暂定建行四川省分行造价咨询中心这一具有独立性的专业第三方机构为维修资金使用工程审价机构,尝试在资金使用中引入了第三方审价机制,此举走在全国前列。所谓第三方审价,即是对于使用房屋专项维修资金超过一定金额或有需要的维修项目,选定具备专业资质的第三方工程审价机构,对工程预、决算进行审价,以确保资金使用安全的一种制度。“第三方审价的引入有益于打消业主顾虑,有效防范资金使用风险。”成都市住房专项维修资金监督管理办公室相关负责人说,按照成都的第三方审价制度,一般使用维修资金金额超过5万元或所属区县房产管理部门认为应进行审价的5万元以下项目及紧急使用维修资金或应急使用的维修项目,均要求具有专业资质的第三方工程审价机构进行免费审价。

    刘裕纯说,一次集中表决多个维修项目、紧急情况先维修再公示,能一定程度上提高维修资金的使用效率。

    平均分摊不合规定,应按拥有物业建筑面积比例分摊

    去年住建设部、财政部联合印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号),以及省住建厅和省财政厅结合我省实际,联合印发了《关于贯彻落实〈住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知〉的通知》均明确要求要强化维修资金使用第三方审价工作。

    另外,这次草案送审稿中还出现了一个新词:“异议表决”。和传统表决不同,异议表决只需要持不同意意见的人数不超过规定比例就算通过,不需要赞同人数达到规定比例。

    市住宅专项维修资金管理中心主任杨文祥介绍,针对第一个案例,根据有关规定,这笔费用无论是申请动用维修资金,或是业主采取分摊的方式都是可以的。但这笔维修费用的筹集必须征得“两个三分之二以上”的业主同意,即经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主,且占总人数三分之二以上的业主同意,并且要做好相关公示、解释沟通。

    律师建议:将实践中有益的探索在制度设计中固化

    据长沙装修网了解,草案送审稿规定,在首次业主大会制定管理规约后,可以规定“筹集和使用专项维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项内容,只要持不同意意见的业主占专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下,就可视为表决通过。

    杨文祥说,从彭小姐所住小区公布的“由本公寓业主平均分摊费用14.8元”分摊方式来看,不符合有关规定,应当由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

    “要想彻底解决维修资金面临的难题,关键当然还是在消除业主顾虑,是业主更多地参与到维修资金管理和使用中来。”四川君合律师事务所副主任郑书宏律师表示,业主意识的转变需要一个过程,而当前的各个小区的当务之急应该是理顺业主、业委会、物管公司、监管部门几方在维修资金管理中的关系。明确业主的权力和义务,建立权责明晰的良性环境,才能实现维修资金有序管理。

    为什么要专门针对这两项内容实施“异议表决”?刘裕纯说,其目的也就是为了提高效率。

    材料不符要求,尚未收到重新申报资料

    这种实践中有益的探索怎样转变为一套长效机制?作为锦江区人大代表的郑律师认为,成都市维修资金监管工作开展的主要依据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号)颁布实施于2004年,多年来未进行过任何修订。随着维修资金归集量、覆盖范围不断扩大,以及许多房屋的共用部位、共用设施设备陆续进入维修期,各种新情况、新问题层出不穷。因此,怎样从制度设计层面确保这笔资金的使用安全?已越来越迫在眉睫了。通过规范管理和引入监督确保维修资金使用安全,管理公开透明了,业主的信任度自然就提升了,业主共同管好小区房屋的“养老金”也就能够实现了。

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